트럼프 관세 압박, 다시 긴장하는 지방 부동산 시장
최근 미국의 관세 정책이 다시 고개를 들고 있습니다. 특히 트럼프 전 대통령이 재집권에 성공하면서, 2018년 1기 행정부 시절 경험했던 ‘관세 폭탄’의 기억이 떠오르고 있죠. 당시 철강·알루미늄에 대한 고율 관세와 중국산 제품 전반에 대한 추가 관세는 국내 제조업 기반 지역 경제를 크게 위축시켰습니다. 결과적으로 울산, 창원, 거제 등 수출 중심 도시의 아파트 가격이 두 자릿수 하락을 기록하며, 지방 부동산 시장 전반이 깊은 침체에 빠졌습니다.
2018년의 악몽이 반복될까
2018년 당시 울산 아파트 가격은 연간 11% 하락했고, 거제는 20% 이상 떨어졌습니다. 수출 의존도가 높은 지방 도시들은 해외 경기 변화에 민감하게 반응하기 때문에, 한 번 침체가 시작되면 회복까지 오랜 시간이 걸립니다. 그 시기 서울은 오히려 6.9% 상승하며 양극화가 심화됐다는 점이 더욱 대비됩니다.
이번 관세 협정의 현실적인 영향
올해 7월 말, 한·미 양국은 상호 관세율을 25%에서 15%로 낮추는 합의를 했습니다. 하지만 철강, 자동차 등 주력 수출 산업의 부담은 여전합니다. 특히 중소·중견기업의 경우 가격 경쟁력이 떨어지기 때문에 관세 부담을 흡수하기 어렵고, 이는 곧 고용 축소와 지역 투자 위축으로 이어질 수 있습니다. 인구가 감소하고 소비가 줄어드는 지방은 이런 충격에 더 취약합니다.
건설업계와 부동산 시장의 이중고
현재 건설업계는 이미 원자재 가격 상승과 지방 미분양 문제로 어려움을 겪고 있습니다. 여기에 관세 장기화로 글로벌 공급망이 흔들리면, 철근·알루미늄 등 건설 필수 자재 가격이 더 오를 수밖에 없습니다. 2025년 3월 기준, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 연체율은 5%를 넘어섰고, 토지담보대출 연체율은 무려 28% 이상입니다. 자금 흐름이 막히면 신규 분양은 줄고, 공급 축소는 다시 주택 가격 양극화를 부추길 수 있습니다.
양극화의 심화 가능성
2018년 사례에서 보듯, 지방이 하락하는 동안 서울은 상승세를 보였습니다. 이번에도 비슷한 패턴이 나타날 수 있습니다. 핵심 입지와 대도시 위주의 수요 집중, 지방 소도시의 공동화와 빈집 증가라는 구조적 문제가 이어질 수 있죠. 저는 이런 상황에서 지방 부동산의 회복은 정부 정책 지원 없이는 어렵다고 봅니다. 특히 지방 중소도시의 주거 수요를 회복하려면, 단순한 주택 공급이 아니라 일자리 창출과 산업 기반 확충이 병행되어야 합니다.
금융시장 불안과 부동산의 연계
관세로 인한 수출 부진은 금융시장에도 영향을 미칠 수 있습니다. 환율 불안이 커지면 한국은행은 금리 인하를 쉽게 단행하기 어렵고, 이는 시중 유동성 확대를 늦춥니다. 금리 인하가 지연되면 부동산 매수 심리도 위축될 수밖에 없습니다. 현재 원·달러 환율이 1,400원대에 근접한 만큼, 추가적인 환율 변동성은 부동산 회복의 발목을 잡을 수 있습니다.
정부의 대응 방향
정부는 2018년처럼 ‘산업위기대응특별지역’ 지정과 예산 투입을 통해 선제 대응에 나설 가능성이 큽니다. 하지만 이번에는 코로나19 후폭풍, 고금리, PF 부실 등 복합 악재가 겹쳐 상황이 훨씬 복잡합니다. 저는 정부가 단기 처방뿐 아니라, 지방 산업 구조 개편과 지역 인프라 확충 같은 장기 전략을 병행해야 한다고 생각합니다.
마무리
트럼프발 관세 압박은 단순한 무역 이슈가 아니라, 지방 경제와 부동산 시장 전반을 흔들 수 있는 큰 변수입니다. 2018년의 경험처럼, 한 번 침체에 빠진 지역은 회복이 더디고, 그 사이 수도권과 지방의 격차는 더 벌어집니다. 시장 참여자와 정책 당국 모두가 이번 상황을 단순한 경기 변동이 아닌 구조적 문제로 인식하고, 선제적으로 대응하는 것이 중요합니다. 위기 속에서도 기회를 만들 수 있는 것은 결국 준비된 이들의 몫입니다.
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