서울 전세 시장, 갱신과 신규의 두 얼굴
최근 서울 전세 시장에서는 흥미로운 변화가 나타나고 있습니다. 같은 아파트, 같은 평형임에도 불구하고 계약 방식에 따라 전세 보증금이 최대 10억 원 가까이 차이 나는 ‘이중가격’ 현상이 점점 심화되고 있습니다.
이중가격의 원인
대출 규제 강화와 계약갱신청구권 제도의 영향이 큽니다. 국토교통부 자료에 따르면 2025년 7월 기준, 서울 아파트 전·월세 거래 중 갱신 계약 비중이 42.4%로 역대 최고치를 기록했습니다. 갱신 계약은 법적으로 전세금 인상폭이 5%로 제한되지만, 신규 계약은 시장 상황에 따라 자유롭게 가격이 변동됩니다.
사례로 보는 현장 변화
서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’의 경우, 전용 84㎡ 아파트의 갱신 계약 전세금은 13억 6,500만 원~16억 8,000만 원 수준인데, 신규 계약은 20억~24억 원까지 형성돼 있습니다. 같은 집이라도 계약 형태에 따라 수억 원의 차이가 나는 셈입니다.
월세 시장에도 번진 격차
월세 시장 역시 이중가격 구조가 확산되고 있습니다. 보증금을 그대로 두고 월세만 조정하는 ‘반전세’ 계약이 늘면서, 월세 가격도 갱신과 신규 간 격차가 커지고 있습니다. 전세에서 월세로 이동하는 수요가 늘면서 월세 상승 가능성도 높아지고 있습니다.
전망과 전략
앞으로 전세 시장은 갱신 중심으로 재편될 가능성이 큽니다. 세입자라면 계약갱신청구권을 적극 활용해 전세금 상승을 억제하는 것이 유리합니다. 신규 계약 시에는 전세, 반전세, 월세의 실질 부담을 꼼꼼히 비교하는 전략이 필요합니다.
마무리
전세 시장의 변화는 단순한 수치가 아니라 생활비와 직결된 중요한 문제입니다. 계약 방식 하나에 따라 억 단위 차이가 발생할 수 있는 만큼, 시장 흐름을 주의 깊게 살피고 자신에게 맞는 시기와 조건을 선택하는 것이 주거 안정에 도움이 됩니다.
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