글로벌 큰손, 왜 일본 부동산에 몰리나? (엔저·저금리·정책 안정 삼박자)
요즘 뉴스 보면 외국 자본이 일본 부동산 투자에 제대로 불 붙었습니다. 특히 중국계 자금이 오피스·맨션을 통째로 매입하는 사례까지 늘고 있죠. 핵심은 세 가지예요. 엔저(엔화 약세), 저금리, 그리고 예측 가능한 정책. 반대로 한국은 규제가 강해서 체감이 다릅니다. 오늘은 숫자·사례를 제 말투로 깔끔히 정리해볼게요.
숫자로 보는 흐름: 상반기 외국인 투자 사상 최대
2025년 상반기(1~6월) 기준, 일본 부동산에 들어온 외국인 투자액 1조 1,400억 엔. 상업용·주거용 합산으로 역대 최고치입니다. 시장에선 “폭풍 매수”라는 표현이 과하지 않다는 분위기예요. 특히 개인이 꼬마빌딩 하나쯤 사들이는 한국과 달리, 일본은 원래 금융기관·개발사·중소 부동산사가 통으로 보유하는 문화가 강했는데, 요즘은 외국인들이 빌딩 단위로 들어옵니다.
왜 일본인가: 환율·금리·정책의 착시가 아닌 실력
- 엔저 효과: 달러나 원 대비 엔화가 약세면, 체감 매입가가 ‘세일’처럼 느껴집니다. 환차익은 보너스, 환리스크는 숙제.
- 저금리 조달: 비거주 외국인도 감정가 기준 LTV 50% 선까지 대출 접근 가능. 금리는 1%대 초반이 흔합니다. 자국민은 0%대 후반까지도 나와요.
- 정책의 예측 가능성: 다주택 중과, 외국인 실거주 의무 같은 게 사실상 없습니다. 규제 신설 논의가 나와도 실행 가능성은 낮다는 게 중론.
한국과 일본, 정책 결이 다르다
한국은 수도권 일부에 외국인 토지거래허가구역을 지정하고, 2년 실거주 의무 등 장치를 깔아놨죠. 다주택 규제(취득세·종부세·양도세 중과)도 여전히 부담입니다. 반면 일본은 메가시티 전략(도쿄·오사카·나고야)으로 기업·인재·자본을 집중시키며 외자 유입을 일종의 성장 모델로 씁니다. 이 차이가 “왜 일본으로 돈이 가는가”를 설명합니다.
어디를 사나: 외국 자본이 찍는 섹터/입지
- 도쿄 A급 오피스: 글로벌 테넌트 풀, 낮은 공실, 안정 임대. 코어·코어플러스 성격.
- 오사카·나고야 주거(맨션): 내수형 임대 수요가 탄탄. 역세권 소형이 특히 회전이 좋습니다.
- 꼬마빌딩: 일본은 원래 기관·법인 보유 위주라 거래 단위가 큼. 임대 관리만 받쳐주면 현금흐름이 깔끔합니다.
요약하면 “단타 차익”보다 임대수익+장기 보유 관점이 주류입니다.
리스크 체크: 싼 게 다 능사는 아니다
- 환율 리스크: 엔저가 돌아서면 환차손이 바로 실적을 깎습니다. 환헤지(선물환·통화옵션) 비용을 숫자로 박아두세요.
- 금리 전환 위험: 일본이 마이너스 금리를 종료했고, 향후 점진 인상 가능성은 늘 존재. DSCR(부채상환커버리지) 민감도 테스트 필수.
- 임대 공실·수선 CAPEX: 빌딩은 외형 말고 내부·설비 교체주기(엘리베이터, 파사드, 냉난방)를 10년 누적 관점으로 보세요.
- 세무·규제 차이: 보유·양도 과세, 감가상각, 상속·증여 라인까지 초기 설계가 답입니다. 법인/리츠/SPC 구조 검토.
실전 점검표(저는 이렇게 본다)
- 입지 > 건물: 역세권·배후수요·업종 믹스. “테넌트가 원하는 주소인가?” 이 질문 하나로 절반은 걸러집니다.
- 현금흐름 보수화: 공실률+임대인센터 비용+수선충당금을 보수적으로. IRR은 세후·환헤지 후로 보세요.
- 딜 소싱: 공개경쟁만 보지 말고, 어드바이저·AM 네트워크로 오프마켓 접점을 넓히세요.
- Exit 시나리오: 3·5·7년 멀티 시나리오. 금리+환율 조합별 캡레이트 변동을 테이블로 돌려보는 게 정석.
케이스 스냅샷: 이런 흐름이 늘었다
수도권(도쿄권)에서 빌딩 다건 매입 같은 딜이 포착됩니다. 과거엔 리츠·기관 위주였던 거래가 이제는 외국 개인·법인 자금까지 섞이는 양상. 임대관리(AM/PM) 생태계가 체계적이라, 소유와 운용을 분리해 안정적으로 가져가는 플레이다 보시면 됩니다.
한국 투자자 관점: 일본을 ‘대체시장’으로 본다면
- 포트폴리오 분산: 원화 부동산 비중이 과도하면, 엔화 실물로 일부 헷지하는 전략이 유효할 수 있습니다.
- 엔저 구간의 타이밍: “환율이 바닥이냐”는 신의 영역. 대신 분할 진입+헤지로 리스크를 분산하세요.
- 정책 차익: 한국식 규제(다주택 중과, 실거주 의무)에서 숨 막히는 자본에겐 일본이 “예측 가능성 프리미엄”을 줍니다.
초보도 이해하는 용어 퀵 가이드
- LTV: 담보가치 대비 대출 비율. 비거주 외국인은 일본에서 통상 50%선.
- DSCR: 순영업이익(임대수익-운영비)/이자+원금. 1.2배 이상이면 숨통 트입니다.
- 캡레이트: NOI/매입가. 지역·등급별 기준치 꼭 확인.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 일본도 외국인 규제 나오는 거 아니에요?
A. 논의는 주기적으로 나오지만, 메가시티 전략과 자본 유입 기조를 보면 강한 제한이 단기간 도입될 가능성은 낮다는 관측이 우세합니다. 다만 정치·외교 이벤트는 항상 변수입니다.
Q. 개인이 직접 사도 관리가 되나요?
A. 현지 PM/AM(임대·자산관리) 업체가 체계적입니다. 수수료 구조, 공실 리스업 전략, 원상회복 규정까지 계약서로 명확히.
Q. 환율이 제일 불안한데요?
A. 맞아요. 그래서 전제를 “헤지 비용 포함 세후 IRR”로 놓고 판단합니다. 환율만 보고 뛰면, 회계 마감 때 표정 굳습니다.
마무리
결론은 간단합니다. 자본은 숨쉬기 편한 곳으로 흐릅니다. 지금 그 무대가 일본 부동산이에요. 엔저·저금리·정책 안정이 삼박자로 맞아떨어졌고, 한국과의 정책 결 차이가 수요를 키우고 있습니다. 다만 투자에서 제일 위험한 건 “확신”입니다. 입지·현금흐름·환헤지·Exit 네 가지를 숫자로 검증했을 때만 들어가세요. 저는 늘 이 순서를 지킵니다.